Mit jelent a projektmenedzsment?

Nagyobb építési projektek esetén már a beruházói oldalon is állandó aktív közreműködésre van szükség. Meg kell szervezni - többek között - a tervezők, szakkivitelezők, beruházó és a szakági műszaki ellenőrök közti rendszeres kooperációt. Ezeket - természetesen a beruházó érdekeit szem előtt tartva - le kell vezényelni, majd megfelelő módon - építési napló, jegyzőkönyv, illetve emlékeztető segítségével - dokumentálni kell. A kooperációkon történő egyeztetések megfelelő alakulása döntő módon kihathat a projekt sikerére! Hiába van ugyanis elsőrangú tervdokumentációnk, ragyogó vállalkozási szerződésünk, megfelelő banki finanszírozásunk - aki csinált már ilyet, tudja, hogy az építőipar, illetve az ingatlanfejlesztés egy kicsit különleges üzletág.

NÉHÁNY ILYEN "KÜLÖNLEGES" TÉNYEZŐ:

  • a helyszíni élőmunka ma már extrém nagynak számító hányada (költségek 40-60 %-a) és ennek minden, az üzleti eredményt és az átfutási időt befolyásoló hatása
  • az időjárás, mint bizonytalansági tényező
  • a sűrűn változó, hatalmas volumenű jogi és hatósági szabályozás
  • az alapanyagok (pl. betonvas!) piaci árának kilengései
  • magában a műszaki tartalomban is rejlenek kockázatok: mindig vannak kisebb tervhibák/hiányosságok, mindig előállhatnak olyan tényezők, amikre nem számítottunk (pl. a tényleges talajszerkezet nem egyezik meg azzal, amire a geotechnikai feltárások alapján a statikus készült).

A telekvásárlástól a kivitelezés végéig hosszú idő telik el, ezalatt lényegesen megváltozhat a piacon a keresleti oldal: pl. kisebb vagy exkluzívabb lakások/irodák kellenek, ipari/szolgáltató épület esetén változik a technológia stb.

Építésvezető vagy projektmenedzser?

A fentiekből az következik, hogy a profi ingatlanfejlesztéshez kell valaki, aki csak azzal foglalkozik, hogy a rendszert összefogja, és az említett problémákra gyorsan és megfelelő módon reagáljon. Lehet azzal is próbálkozni, hogy a beruházó alkalmaz egy órabéres építésvezetőt, aki állandóan ott üldögél a helyszínen, és ezáltal tulajdonképpen generálkivitelezővé válik. A menedzsment többet kínál ennél - segít a legjobb beszállítók, alvállalkozók felkutatásában és ajánlataik összehasonlításában, jogi és gazdasági szempontból optimális szerződések megkötésében, az ún. pótmunkázások megelőzésében. Figyelemmel kíséri, betartatja és aktualizálja az üzleti/likviditási tervet, a műszaki és pénzügyi ütemtervet. Ezen kívül igény esetén tartja a kapcsolatot az illetékes hatóságokkal/közműszolgáltatókkal, illetve a beruházás potenciális vevőivel is.

Komplett lebonyolítás - teljes biztonság

Az ingatlan-beruházás egyik neuralgikus pontja maga a terv. A tervező sokszor a saját (természetesen általában költségesebb) koncepcióját építi be ahelyett, amit mi szeretnénk, sok az ellentmondás az egyes tervrészek, illetve a szakági tervek (pl. gépész-elektromos, vagy építész-statikus) között. Nem beszélve azokról a meglepetésekről, amik az engedélyes tervek után a kiviteli tervekben meg tudnak jelenni. Ilyen meggondolásból ma már a biztosra menni akaró ingatlanfejlesztők a projekt teljes lebonyolítására bíznak meg cégeket, akik a fejlesztési koncepció összeállása után lépnek be a rendszerbe, és összefogják a folyamatokat a tervező kiválasztásától kezdve a tervfelülvizsgálaton át egészen a kivitelezés hiba- és hiánymentes átvételéig, sőt akár tovább is, az üzemelés (portaszolgálat, közös képviselet.) beindításáig és a garanciális munkálatok lezárásáig. Ezáltal érhető el a legnagyobb hatékonyság, hiszen így a beruházó tud koncentrálni a vevőire és a következő projektre.